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權屬人代為他人收取售房款,應視為是對該房屋買賣合同的認可 ——張秀紅訴袁佳、徐金蓉房屋買賣合同糾紛案

云南快乐十分 www.elafn.com 關鍵詞  房屋買賣  代為收款  視為認可

裁判規則 

出售人將當時權屬人不明確的房產出售給他人并訂立房屋買賣合同,其后權屬人代為該出售人收取購房款,該收款行為應視為權屬人對房屋買賣合同的認可。

案例索引

一審:四川省眉山市東坡區人民法院(2016)川1402民初2485號民事判決(2016年9月12日)  

二審:四川省眉山市中級人民法院(2016)川14民終1106號民事判決(2016年12月16日)

相關法條

《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條;《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條

基本案情

(一)徐金蓉系袁佳生母,袁佳在3個月大時被徐金蓉之姐徐春蓉收養,徐金蓉、袁佳、徐春蓉均在眉山市東坡區東郊社區7組生活。2007年12月19日,眉山市國土資源局東坡區分局(以下簡稱東坡國土分局)發文通知,徐金蓉、袁佳、徐春蓉分別作為眉山市東坡區東坡湖片區拆遷安置戶被安置在該片區的安置五區修建安置房屋。在修建安置房的過程中,徐金蓉(注,其是樓主)作為安置戶將其中第7幢2單元2樓樓梯左側一套住房出售給張秀紅,雙方于2008年9月18日簽訂售購房合同。合同約定:售房方即甲方徐金蓉自愿將修建的徐金蓉安置房第7幢2單元2樓樓梯左側一套賣給乙方張秀紅,住房建筑面積為58平方米(含公攤面積),單價為1610元/㎡,合計93380元,最終決算以房產證面積為準;甲方負責安裝水、電、天然氣、電視、電話、寬帶進入乙方套房內,費用由甲方負責;辦理房產證和出讓土地使用權的一切費用由甲方負責;簽訂合同時,乙方應付房款30000元,2009年2月10日前付款20000元,主體完工后付33880元,余款10000元在甲方交付房產證及土地使用證時一次性付清;房屋交付期限為2009年9月30日;雙證交付時間為交房后一年內。合同簽訂后,張秀紅按約定向徐金蓉支付了購房款83380元,其中一筆購房款5000元系袁佳代徐金蓉收款并出具收條。徐金蓉于2009年9月30日向張秀紅交付了房屋,并辦理了水、電、天然氣的開戶手續,張秀紅已入住至今。張秀紅入住后多次向徐金蓉催辦產權證未果。2015年6月17日,眉山市房地產管理局(以下簡稱眉山房管局)辦理了農民安置房初始登記,所有權人袁佳,房屋坐落眉山市東坡區東柒巷104號(號)附1號(附號)7棟1單元2樓1號,面積62.14平方米。2015年6月19日,徐金蓉向眉山房管局申請辦理該套住房登記時的詢問筆錄載明,其是代理袁佳辦理的產權證,該房屋登記為袁佳所有。(二)眉山市東坡區東坡湖農安五區(一)7#徐金蓉等正反面戶型分戶表中顯示,袁佳住房為四套、門面二套,徐金蓉住房為二套、門面一套。

張秀紅向一審法院起訴請求:判令徐金蓉、袁佳將位于眉山市東坡區東柒巷104號(號)附1號(附號)7棟1單元2樓1號住房的房產證和土地證過戶辦理給張秀紅,辦理房產證和土地證的稅費由徐金蓉、袁佳承擔。

裁判結果

四川省眉山市東坡區人民法院于2016年9月12日作出(2016)川1402民初2485號民事判決:一、被告袁佳在本判決生效之日起三十日內協助原告張秀紅將坐落于眉山市東坡區東柒巷104號(號)附1號(附號)7棟1單元2樓1號住房的房產證(保管號:0200651)和土地使用證變更登記為原告張秀紅所有,辦理房產證和土地使用證涉及的費用由袁佳承擔;二、駁回原告張秀紅對被告徐金蓉的訴訟請求。

四川省眉山市中級法院于2016年12月16日作出(2016)川14民終1106號民事判決:駁回上訴,維持原判。


裁判理由

法院生效裁判認為,(一)關于安置房是否可以交易的問題。徐金蓉作為出賣人于2008年9月12日與買受人張秀紅簽訂案涉房屋買賣合同,所涉房屋雖系安置房,但法律并未禁止安置房交易。只是如果安置房最初土地使用權為劃撥的,交易時需補繳土地使用權出讓金。經一審法院查明,案涉房屋的土地已經辦理了出讓手續。故,案涉安置房所涉土地使用權不存在交易障礙。(二)關于案涉房屋買賣合同的效力問題。首先,徐金蓉與張秀紅簽訂房屋買賣合同時該房正在修建中,東坡國土分局眉東國土資發[2007]92號文件附件圖僅顯示徐金蓉名字,張秀紅簽約時有理由相信徐金蓉對案涉房屋有處分權。其次,徐金蓉與袁佳系母女關系,袁佳也曾收到張秀紅分期繳納的案涉購房款5000元,該收款行為表明了袁佳對張秀紅購買案涉房屋的認可。再次,張秀紅自2009年即居住在案涉房屋,其間袁佳并未對此提出異議,其于多年后才提起訴訟,與其并不知曉案涉房屋已經賣予張秀紅的主張不符。故,徐金蓉與張秀紅簽訂的案涉房屋買賣合同應認定為經過了袁佳的認可,該合同有效。(三)關于袁佳應否履行權屬變更義務的問題。袁佳于2015年6月取得案涉房屋的權屬證書?;諞隕隙雜讜訝峽砂干娣課萋蚵艉賢姆治?,在袁佳已取得案涉房屋權屬證書、有關土地已辦理出讓手續、張秀紅按約履行付款義務的基礎上,袁佳應按合同約定履行房屋權屬變更義務。



推薦單位:市法院速裁庭

推 薦 人:羅潔

編 寫 人:戴洪斌

文書制作人:戴洪斌


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